מה החליף את תמ"א 38 בעיר שלכם? הרשימה המלאה לפי יישוב — תוכניות מחליפות, חלופת שקד וסטטוס (2026)

תמ"א 38 נגמרה. מה בדיוק קרה ומתי?

ב-18 במאי 2026 פקע סופית תוקפה של תמ"א 38 — תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שבמשך כ-20 שנה הייתה המסלול הפורה ביותר להתחדשות ברמת הבניין הבודד (כ-160 אלף דירות בהיתרים). מאותו יום אי אפשר עוד להגיש בקשות להיתר מכוחה בשום מקום בארץ.

הדרך לשם הייתה ארוכה: החלטה עקרונית של המועצה הארצית ב-2019, מועד פקיעה ראשון שנקבע לסוף 2023, כמה הארכות (בעיקר בגלל המלחמה והבחירות המקומיות), ואז הוראת מעבר: רשות מקומית שהחליטה להאריך את התמ"א והגישה תוכנית מחליפה עד 1.8.2024 — התמ"א המשיכה לחול בתחומה עד 18.5.2026 או עד אישור התוכנית המחליפה, המוקדם מביניהם. ברשויות שלא עשו זאת, התמ"א פקעה כבר בסוף אוגוסט 2024.

מה בא במקומה? שלושה מסלולים, לא אחד

זו נקודה שמבלבלת הרבה בעלי דירות: אין "תמ"א 38 חדשה" אחת. יש שלושה כלים שונים, וכל עיר בחרה תמהיל משלה:

הרשימה המלאה: מה קורה בכל עיר (סטטוס יוני–ספטמבר 2026)

הרשימה מבוססת על תגובת מינהל התכנון מיוני 2026 ועל פרסומי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הסטטוס משתנה — בדקו את תאריך העדכון בראש הדף.

קבוצה א' — אושרה תוכנית מחליפה (תוכנית התחדשות בניינית בתוקף)

קבוצה ב' — הוחלט לאשר, טרם ניתן תוקף

קבוצה ג' — בהליך סטטוטורי (הופקדה / בדיונים) — התמ"א פקעה ואין עדיין מחליפה

קבוצה ד' — שלב טרום-סטטוטורי

קבוצה ה' — לא מקודמת תוכנית מחליפה

קבוצה ו' — ויתרו על ההארכה (התמ"א פקעה כבר באוגוסט 2024) — עובדות עם חלופת שקד ומסלולים אחרים

אז מי "אימץ את חלופת שקד"?

השאלה שכולם שואלים — והתשובה הישרה: אין רשימה רשמית של "ערים שאימצו". חלופת שקד היא סעיף בחוק שחל בכל הארץ; כל ועדה מקומית מחליטה אם ואיך להשתמש בו, ומפרסמת (או לא) מסמך מדיניות. בפועל, ההסתמכות עליה חזקה בעיקר בערים בלי תוכנית מחליפה בתוקף: תל אביב (מחוץ לרובעים 3–4), בת ים, בני ברק, הרצליה, רמת השרון, ובמידה מסוימת גם בערים שממתינות לאישור כמו רמת גן, חיפה וראשון לציון. ובאותה נשימה: נכון ליוני 2026, לפי מרכז הנדל"ן, לא הונפק מכוח חלופת שקד אף היתר בנייה, והמדינה עצמה לא יודעת כמה פרויקטים מקודמים בה. מי שמציג לכם "פרויקט חלופת שקד" כדבר סגור — שאלו באיזה שלב סטטוטורי הוא באמת נמצא.

מה זה אומר לבעלי דירות?

1. אין יותר "תמ"א". יש תוכנית של העיר שלכם — ומה שמותר לבנות במקום הבניין שלכם כתוב בה: מספר קומות, יחס תמורה, האם הרחוב שלכם "ציר ראשי" או "רחוב שקט". קראו אותה לפני שחותמים עם יזם.
2. אם העיר שלכם בקבוצות ג'–ו' — הפרויקט שלכם יעבור דרך תב"ע (חלופת שקד או פינוי-בינוי). זה תהליך ארוך יותר, עם התנגדויות ושמאות, ועם היטל השבחה שלא היה בתמ"א. תכננו את הציפיות בהתאם.
3. דוחות היועצים לא נעלמו — הם התרחבו. גם במסלולים החדשים, כל בניין חדש חייב בתקן בנייה ירוקה 5281, בדירוג אנרגטי, בדוח תרמי ובחוות דעת אקוסטית — ובתב"עות חדשות נדרש לרוב גם נספח אקוסטי ברמת התוכנית. המדריך המלא במאמר על הדוחות בהתחדשות עירונית.
4. הבניין שלכם ליד רכבת, מטרו או כביש? במסלולי התב"ע, הנספח האקוסטי הוא לעיתים המסמך שקובע אם התוכנית תעבור. שווה להכיר את מה שכתבנו על רעש מטרו ורכבת קלה.

המאמר מסכם מידע תכנוני ציבורי ואינו ייעוץ משפטי או תכנוני פרטני; הסטטוסים משתנים — בדקו מול הוועדה המקומית.