תוכנית ההתחדשות המגרשית של באר שבע: הדומה לתמ"א 38, השונה, ומה זה אומר לכם (2026)

מה התוכנית ומתי אושרה?

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום אישרה למתן תוקף ב-27 באוקטובר 2025 את התוכנית להתחדשות מגרשית בבאר שבע — התוכנית שהחליפה את תמ"א 38 בעיר. היא קודמה על ידי עיריית באר שבע והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ונערכה על ידי צוות תכנון בראשות האדריכלית עדי אסיף. ההפקדה אושרה ביולי 2024, אחרי אישור הוועדה המקומית באותה שנה.

הרעיון שלה ברור מהשם: התחדשות מגרשית — כלי משלים למבנים בודדים שאינם נכללים במתחמי הפינוי-בינוי הגדולים של העיר.

שלושה מסלולים — כולל אחד שלא היה בתמ"א

המסלול השלישי הוא החידוש: תמ"א 38 חלה רק על מבנים שהיתר בנייתם לפני 1980. באר שבע פתחה מסלול למבני 1980–1992 — עמידים ברעידות אדמה, אבל בלי ממ"דים — וזה נושא בטחוני מובהק בעיר שספגה טילים.

תחולה, גובה והיקף

• תחולה במסלולי חיזוק/הריסה: מבנים שנבנו לפני 1984, עם 4 יחידות דיור לפחות ושתי קומות ומעלה.
• תחולה במסלול מיגון ועיבוי: גם מבנים שנבנו עד 1992.
• גובה: בקטגוריית "רחבי העיר" — עד 7 קומות; בצירים הראשיים — יותר, יחד עם שימושי מסחר ומוסדות ציבור בקומת הקרקע ותמריצים ליזמים.
• היקף: פוטנציאל תכנוני של כ-17,000–22,000 יחידות דיור בשכונות הוותיקות (בדיוני ההפקדה נזכר גם 38,000 כ"פוטנציאל מלא"), אבל מימוש בשלבים — עד כ-8,000 יח"ד בשני שלבים של כ-4,000, עם מנגנון מעקב ובקרה שמתנה את המימוש בכושר הנשיאה של תשתיות ושטחי ציבור.

מה נשאר דומה לתמ"א 38?

• המינהלת עצמה מגדירה את התוכנית כ"מבוססת על עקרונות תמ"א 38 להתחדשות המבנה הבודד" — היתר ישיר, בלי תב"ע.
• מסלולי החיזוק וההריסה נשמרו כפי שהיו.
• המטרה — חיזוק, מיגון ותוספת דירות.

מה השתנה?

מה זה אומר לבעלי דירות בבאר שבע?

1. בניין משנות ה-80 בלי ממ"ד — בפעם הראשונה יש לכם מסלול: מיגון ועיבוי. זה כנראה הסיפור הגדול של התוכנית הזאת.
2. בניין קטן (פחות מ-4 דירות או קומה אחת) — מחוץ לתחולה. בדקו לפני שאתם מתארגנים.
3. מכסת מימוש — כמו בגבעתיים, מי שמתארגן ראשון נכנס לשלב א'.
4. מסלול מיגון ועיבוי הוא לא "פרויקט קטן" מבחינת תכנון: תוספת ממ"דים משנה את המעטפת, ולכן נדרשים דוח תרמי מעודכן (ת"י 1045) ובדיקת עמידה בתקן הבנייה הירוקה על התוספת, וגם אקוסטיקה — במיוחד ליד כביש 40, המסילה והאזורים הצבאיים למאמר המלא.
5. הרעש בבאר שבע הוא אחר — יבש, פתוח, עם רעש תחבורה ותעופה צבאית — וזה משפיע על מפרט החלונות בכל מסלול.

רוצים להשוות לתוכניות בערים אחרות? קראו את הסקירה של תוכניות מחליפות תמ"א 38 לפי עיר ואת המדריך לדוח התרמי לפי ת"י 1045.

המאמר מסכם מידע תכנוני ציבורי ואינו ייעוץ משפטי או שמאי. נתוני ההיקף משתנים בין הפרסומים בשלבים השונים — יש לעיין בהוראות התוכנית המאושרות.