חפ/2666 — תוכנית ההתחדשות הבניינית של חיפה: מה היא קובעת, מה שונה מתמ"א 38 ומה עושים עד שתאושר (2026)

שורת הסטטוס — קודם כול

נכון לקיץ 2026, חפ/2666 אינה בתוקף. הוועדה המחוזית חיפה החליטה להפקיד אותה ב-9 באפריל 2026, והיא בשלב "מילוי תנאים להפקדה" — כלומר לפני פרסום ההפקדה להתנגדויות, לפני דיון בהתנגדויות, ולפני מתן תוקף. תמ"א 38 פקעה בחיפה ב-18 במאי 2026. בין לבין, אין בעיר מסלול היתר ישיר להתחדשות בניין בודד; מי שרוצה להתקדם עובד עם חלופת שקד (תב"ע נקודתית בסמכות מקומית) או במתחמי פינוי-בינוי.

מה זו חפ/2666?

תוכנית ההתחדשות הבניינית של חיפה (מספר 304-1213156) — לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "התוכנית הגדולה והמורכבת ביותר בארץ להתחדשות בניינית". היא קודמה על ידי הרשות והוועדה המקומית חיפה, עברה תנאי סף בנובמבר 2023, ואושרה להפקדה באפריל 2026.

הנתונים: כ-13,000 מבנים ותיקים עם כ-69,000 יחידות דיור קיימות; פוטנציאל של כ-30 אלף דירות חדשות וממוגנות. התוכנית חלה על מבנים שנבנו לפני 1984 וטעונים חיזוק, ומכוחה יהיה אפשר להוציא היתרים ישירות — בלי תב"ע.

שלושה מסלולים ועשרה מתחמים

המסלולים:

1. הריסה ובנייה מחדש.
2. חיזוק ותוספת בנייה.
3. תכנון מתארי לאזורים מורכבים — הוראות ברמה מתארית לאזורים שבהם יידרש תכנון מפורט לפני היתר. זה מסלול שלא מוכר מרוב הערים: התוכנית מודה מראש שבחלק מחיפה — טופוגרפיה, שכונות היסטוריות — אי אפשר לתת היתר ישיר.

עשרה מתחמי תכנון עם "DNA" משלהם, לדוגמה: בת גלים — חזיתות מסחריות לאורך הטיילת ושמירת המבט לים; נווה שאנן ושער הטכניון — צפיפות ממוקדת למגורי סטודנטים; ציר הרכס (שדרות הנשיא, מוריה, אבא חושי) — עירוניות אינטנסיבית, חזיתות פעילות וזיקות הנאה לציבור.

מנגנונים נוספים: איחוד שכבות תכנון ל"סל זכויות כולל" (לקיצור רישוי), שילוב מסחר ותעסוקה במגרשים פרטיים, תוספת מבני ציבור, ו"דיור מכליל" — דירות קטנות לזוגות צעירים וסטודנטים.

הנקודה הרגישה: שימור

התוכנית לא חלה על מבנים המיועדים לשימור, וקובעת הנחיות מחמירות במתחמים היסטוריים — המושבה הגרמנית, הדר, מתחמי שימור בכרמל. הבעיה שמומחים הצביעו עליה: חיפה מעולם לא אישרה תוכנית שימור סטטוטורית (בניגוד לתל אביב ורמת גן), ועובדת עם סקרים ו"רשימות שימור". לפי הוראות התוכנית, די בכך שבניין נמצא ברשימה כדי שהתוכנית לא תחול עליו. המשמעות לבעלי דירות במבנה שסומן בסקר: אי-ודאות ממשית, גם אם הבניין לא ראוי לשימור בפועל.

מה נשאר דומה לתמ"א 38?

• היתר ישיר ברמת המגרש, בסמכות הוועדה המקומית.
• שני המסלולים הקלאסיים — חיזוק והריסה — נשמרו.
• המטרה: חיזוק, ממ"דים, תוספת דירות.

מה השתנה?

רקע מלא על מה שהחליף את תמ"א 38 בכל עיר בארץ — במאמר הסטטוס לפי יישוב.

הביקורת שכבר נשמעת

עם פרסום ההחלטה עלו טענות ציבוריות שכדאי להכיר לפני שמתארגנים: קיבולת תשתיות ושטחי ציבור בשכונות הכרמל, גובה ועומס; וההיפך — מבנים רבי-דירות ובניינים באזורים לא מבוקשים שלא יהיו כדאיים ליזמים גם עם התוכנית, ויישארו בלי חיזוק. שתי הטענות יהפכו כנראה להתנגדויות.

מה לעשות עכשיו, בחיפה?

1. לעקוב אחרי פרסום ההפקדה. ברגע שתפורסם, נפתח חלון של 60 יום להתנגדויות — לבעלי דירות שמסומנים לשימור, לשכונות שחוששות מעומס, וליזמים. הרשמו להתראות ("מעירים" / ממשל זמין) — כך עוקבים אחרי הפקדות ותוכניות.
2. בדקו אם הבניין שלכם ברשימת שימור — זו השאלה שקובעת אם התוכנית בכלל רלוונטית לכם.
3. בררו לאיזה מתחם מעשרת המתחמים אתם שייכים — ההוראות שונות מהותית.
4. אל תחכו בלי לתכנן. הזמן עד למתן תוקף הוא הזמן לסקר הבניין: מצב קונסטרוקטיבי, דוח תרמי, מדידות רעש (חיפה = טופוגרפיה, כבישים בהר, רכבת לאורך החוף) — כדי שכשהתוכנית תאושר, תהיו מוכנים לפני כולם. ריכוז הדוחות והיועצים הנדרשים בפרויקטים כאלה — במאמר על התחדשות עירונית, ופירוט על חוות דעת אקוסטית להיתר בנייה.

המאמר מסכם מידע תכנוני ציבורי ואינו ייעוץ משפטי או שמאי. סטטוס התוכנית משתנה — יש לבדוק בתכנון זמין.