תוכנית 405-0972422 — תוכנית ההתחדשות הבניינית של כפר סבא: הדומה, השונה ומה זה אומר לכם (2026)

תוכנית כלל-עירונית להתחדשות בניינית של כפר סבא — התוכנית שהחליפה את תמ"א 38 בעיר. הוועדה המחוזית מרכז החליטה לתת לה תוקף ב-17 בנובמבר 2025, ונוסח האישור פורסם ב-24 בדצמבר 2025. היא קודמה על ידי עיריית כפר סבא והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ונשענת על מדיניות ההתחדשות העירונית של העיר (פברואר 2020) ועל תוכנית המתאר כס/2035.

הנתונים: כ-515 מבנים טעוני חיזוק עם כ-5,900 יחידות דיור, ופוטנציאל של כ-6,000 יחידות דיור חדשות.

ארבע שנים של תהליך — ציר הזמן

הציר הזה מסביר למה ערים רבות עדיין לא סיימו: גם עיר מסודרת עם מינהלת פעילה נזקקה לארבע שנים.

מה מיוחד בתוכנית של כפר סבא?

שלושה דברים שרואים במסמכי התוכנית ולא בהרבה תוכניות אחרות:

1. נספח התאמה לתמ"א 70 ועקרונות תכנון ייעודיים לחמש תחנות מטרו עתידיות בעיר (טשרניחובסקי, ויצמן, כפר סבא מרכז, אלקלעי, כפר סבא מזרח — קו M1N). כפר סבא היא מהערים היחידות שכתבו את "התמ"א 38 שלהן" מתוך הסתכלות על המטרו.
2. נספח "הרשת הירוקה" — התוכנית מגדירה במפורש שמירה על הרשת הירוקה של העיר ורצפים מרקמיים כתנאי להתחדשות.
3. נספח פרוגרמה וקיבולת ורשימת שימור — כלומר ההתחדשות מווסתת לפי שטחי ציבור זמינים, ומבנים לשימור מוחרגים.

התפיסה העירונית ברורה במסמכי המינהלת: פינוי-בינוי במתחמים הוא העדיפות הראשונה, והתוכנית הבניינית היא כלי למגרשים ש"אינם יכולים להתחדש כמתחם" — כלומר, ברירת מחדל למי שנשאר בחוץ.

מה נשאר דומה לתמ"א 38?

• היתר ישיר בסמכות הוועדה המקומית, בלי תב"ע נקודתית — המינהלת עצמה מתארת זאת "בדומה למתכונת תמ"א 38".
• ליבת המטרה — חיזוק ומיגון של מבנים ישנים בעיר עם תוספת דירות.
• אותם כללי הסכמת דיירים לפי חוק המקרקעין.

מה השתנה?

מה זה אומר לבעלי דירות בכפר סבא?

1. בדקו קודם אם אתם במתחם פינוי-בינוי. אם כן — התוכנית הבניינית לא חלה עליכם; המסלול הוא מתחמי.
2. בניין במרחב תחנת מטרו (עד כמה מאות מטרים) — חלים עליכם עקרונות תכנון ייעודיים, וגם: הנספח האקוסטי חייב להתייחס לרעש מבני ורעידות מהמנהרה (למאמר המלא על מטרו ורכבת קלה).
3. המינהלת מפרסמת "מודל חישוב דינמי" לזכויות — השתמשו בו לפני שמקבלים הצעה מיזם.
4. מבנה ברשימת השימור — מסלול אחר לגמרי; לבדוק ברשימה שבמסמכי התוכנית.
5. הדוחות: תקן 5281 לבנייה ירוקה, דירוג אנרגטי, תרמי ואקוסטי — בכל פרויקט מכוח התוכנית. מה החליף את תמ"א 38 בשאר הערים? הרשימה המלאה לפי יישוב, וכל הדוחות והיועצים הנדרשים — במדריך המסודר.

---

המאמר מסכם מידע תכנוני ציבורי ואינו ייעוץ משפטי או שמאי.