תוכנית ההתחדשות הבניינית של פתח תקווה: הדומה, השונה, ומה זה אומר לכם (2026)

זו התוכנית הכוללת שהחליפה את תמ"א 38 בפתח תקווה. הוועדה המחוזית מרכז אישרה אותה למתן תוקף בסוף נובמבר 2025 (פורסם 1.12.2025), אחרי שני סבבי התנגדויות — השני מצד חברות בנייה שטענו שהתוכנית פוגעת בכדאיות. התוכנית קודמה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית פתח תקווה, מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, ונערכה על ידי מזור פירשט אדריכלים ומתכנני ערים.

היקף: כ-4,350 דונם, רוב השכונות הוותיקות. בעיר כ-2,500 מבנים טעוני חיזוק עם כ-35 אלף יחידות דיור; יעד התוכנית — כ-11,000 יחידות דיור חדשות, בכפוף לקיבולת שטחי הציבור.

איך התוכנית בנויה — שני מסלולים, ארבעה אזורים

שני מסלולים: חיזוק ותוספות בנייה, או הריסה ובנייה מחדש — עם העדפה מפורשת להריסה ובנייה ולאיחוד מגרשים לפרויקט אחד שבו מוקמות כל התשתיות הציבוריות.

ארבעה אזורי התחדשות, ולכל אחד זכויות משלו:

הכלל: ככל שקרובים יותר לתחבורה ציבורית — יותר זכויות. בפרסומים צוין גובה של עד 12 קומות בצירים המרכזיים.

מנגנונים נוספים: חזית פעילה (מסחר או שטחי ציבור — מעון, גן, ספרייה) ברחובות ראשיים; צירי מעבר חדשים להולכי רגל בזיקת הנאה לציבור; אפשרות להקצאת שטחי ציבור מבונים בתוך הפרויקט.

מה נשאר דומה לתמ"א 38?

• היתר ישיר ברמת המגרש בסמכות הוועדה המקומית, בלי תב"ע נקודתית.
• שני המסלולים המקוריים של התמ"א נשמרו — פתח תקווה, בניגוד לרעננה, לא ביטלה את מסלול החיזוק.
• המטרה: חיזוק, ממ"דים ודירות חדשות לזוגות צעירים בשכונות הוותיקות.

מה השתנה — ההבדלים המהותיים

מה זה אומר לבעלי דירות בפתח תקווה?

1. הכתובת קובעת. אותו בניין ברחוב ראשי ובסמטה פנימית יקבל תוצאה שונה לגמרי. בררו לאיזה אזור מסווג הרחוב שלכם לפני שמדברים על תמורה.
2. בניין ליד תוואי הרכבת הקלה או תחנת מטרו M2/M3 עתידית — הזכויות גבוהות יותר, אבל גם הרעש והרעידות. הנספח האקוסטי בפרויקטים כאלה חייב לכלול רעש מבני מהמנהרה, לא רק חלונות (למאמר המלא על מטרו ורכבת קלה).
3. מבנה קטן על מגרש קטן — כדאי לבדוק איחוד עם השכנים; התוכנית מתגמלת את זה.
4. היזמים התנגדו — כלומר המרווח הכלכלי צר יותר מבתמ"א. הצעות "נדיבות" מדי שוות בדיקה שמאית.
5. הדוחות: ירוק 5281, דירוג אנרגטי, תרמי, אקוסטי — בכל מסלול. בפרויקט עם חזית פעילה מתווספת גם סוגיית רעש המסחר מתחת לדירות. רוצים לדעת מה החליף את תמ"א 38 בעיר שלכם? הרשימה המלאה לפי יישוב. ועל כל הדוחות והיועצים הנדרשים בפרויקטי התחדשות עירונית — במדריך המסודר.

---

המאמר מסכם מידע תכנוני ציבורי ואינו ייעוץ משפטי או שמאי.