תוכנית ההתחדשות הבניינית של רמת גן: מה היא קובעת, מה שונה מתמ"א 38 ומה עושים עד שתאושר (2026)

שורת הסטטוס — קודם כול

נכון לקיץ 2026, התוכנית אינה בתוקף. הוועדה המקומית רמת גן אישרה אותה במאי 2024, הוועדה המחוזית תל אביב הפקידה אותה בסתיו 2025, ולפי מינהל התכנון (יוני 2026) היא "בשלבים סטטוטוריים" — כלומר בין הפקדה למתן תוקף. תמ"א 38 פקעה ברמת גן ב-18 במאי 2026. עד מתן התוקף אין בעיר מסלול היתר ישיר לבניין בודד, ומי שמתקדם עובד עם חלופת שקד או במתחמי פינוי-בינוי.

מה התוכנית?

"תוכנית להתחדשות בניינית ועמידות מבנים בפני רעידות אדמה" — תוכנית כלל-עירונית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית רמת גן, מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 וסעיף 70א לחוק, על כ-7,400 דונם. הצוות: משרד ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלים, בתיאום עם ארגון הקבלנים. היעד המוצהר: מענה למבנים שאין להם פתרון במסגרת מתחמית — "מגרשים כלואים".

היקף: חלה על כ-10,650 יחידות דיור קיימות; סך הכול מוצעות כ-25,950 (כלומר כ-15,300 חדשות). צפיפות יעד: כ-40 יח"ד לדונם ברחובות המרכזיים, 25–30 ברחובות הצדדיים.

על מי היא חלה — ומי בחוץ

בתחולה: מבני מגורים קיימים שהיתר בנייתם ניתן לפני 1.1.1985, בחלקות מקור בשטח 450–1,200 מ"ר (בחלקות קטנות יותר — דרך איחוד וחלוקה).

מוחרגים: צמודי קרקע; מבנים המיועדים להריסה; מבנים לשימור; מבנים בליבה ובטבעת הראשונה של תחנות המטרו לפי תמ"א 70; מבנים בתבנית בנייה של 15 קומות. ההחרגה של מרחבי המטרו משמעותית ברמת גן — קו M2 חוצה את העיר, ותחנות תל השומר ואחרות על M3 — ואומרת שהבניינים הקרובים ביותר לתחנות יתחדשו במסלול אחר (תב"ע/פינוי-בינוי במרחב תחנה).

שלושה מסלולים × שלושה סוגי רחוב

המסלול השלישי — חיזוק ומיגון בלי לשנות את המבנה: תוספת 12 מ"ר לממ"ד לכל דירה.

הכיוון ברור: העדפה להריסה ובנייה; מסלול החיזוק מוגבל בזכויות (12 מ"ר לדירה, 2.5 קומות) ומותר רק ברחובות משניים.

מה נשאר דומה לתמ"א 38?

• היתר ישיר בסמכות הוועדה המקומית.
• שלושת המסלולים מקבילים ל-38/2, 38/1 ולמיגון בלבד.
• המטרה: חיזוק, ממ"דים, תוספת דירות.

מה השתנה?

מה לעשות עכשיו, ברמת גן?

1. בדקו שלושה נתונים: שנת ההיתר (לפני 1985?), שטח החלקה (450–1,200?), וסוג הרחוב. שלושתם קובעים אם ומה מגיע.
2. בניין ליד תחנת מטרו — ייתכן שאתם מוחרגים לגמרי. בדקו את הליבה והטבעת הראשונה של התחנה בתשריטי תמ"א 70 ותת"ל 102/103.
3. חלקה קטנה מ-450 מ"ר — דברו עם השכנים; איחוד וחלוקה הוא הדרך.
4. הצעת חיזוק ותוספת ברחוב מסחרי — לא קיימת בתוכנית. שאלו את היזם על מה הוא נשען.
5. עקבו אחרי מתן התוקף ותכינו את הבניין בינתיים: דוח תרמי, אקוסטיקה (רמת גן = M2, הקו הסגול, כביש 4 ואיילון) — מטרו ורכבת קלה בגוש דן: מפת הרעש המלאה.

רוצים לראות מה קורה ביישובים אחרים? הרשימה המלאה של התוכניות המחליפות לפי עיר. ומה נדרש להיתר בהתחדשות עירונית — אילו דוחות ויועצים נדרשים, וכיצד בודקים מה מתוכנן להיבנות ליד הבית.