תוכנית ההתחדשות הבניינית של ראשון לציון: מה היא קובעת, מה שונה מתמ"א 38 ומה עושים עד שתאושר (2026)

שורת הסטטוס — קודם כול

נכון לקיץ 2026, התוכנית אינה בתוקף. היא אושרה בוועדה המקומית באפריל 2023, אושרה להפקדה בתנאים בוועדה המחוזית מרכז בספטמבר 2024 — ובמאי 2026, כמעט שנתיים אחר כך, חזרה לוועדה המחוזית לאישור שורת שינויים לקראת ההפקדה בפועל. תמ"א 38 פקעה בראשון לציון ב-18 במאי 2026. עד מתן התוקף, המסלולים בעיר הם חלופת שקד ומתחמי פינוי-בינוי.

זו דוגמה מובהקת לפער בין "הוגשה תוכנית" לבין "יש תוכנית": שנתיים בין החלטת הפקדה בתנאים לבין הפקדה בפועל.

מה התוכנית?

תוכנית כלל-עירונית להתחדשות בניינית, של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (במימונה), עיריית ראשון לציון והמינהלת העירונית. היא חלה על כל מרחב העיר ועל כלל המבנים הטעונים חיזוק — כ-620 בניינים עם כ-8,600 יחידות דיור שלא ניתן לחדש במתחם פינוי-בינוי — ומאפשרת לפי הפרסומים 16,000–20,000 יחידות דיור חדשות במימוש מלא, אבל בשלביות: כ-4,800 יח"ד בשלב ראשון (30% מהפוטנציאל), שעבורו קיים מלאי מספק של שטחי ציבור.

שלושה מנגנונים שמייחדים את ראשון לציון

1. ניוד זכויות. החידוש הגדול: הוועדה המקומית תוכל לנייד תוספת זכויות למגרש ריק בעיר המיועד לבנייה רוויה, כדי להשלים את הכדאיות הכלכלית של התחדשות בניין במרכז הוותיק. במילים פשוטות — בניין שלא כדאי להתחדש במקומו יכול "לייצא" זכויות למקום אחר.

2. תוספת קומות לפי גובה קיים (במסלול חיזוק ותוספת, לפי גרסת 2024):

בשני המסלולים מותרת מרפסת של 12 מ"ר נוספת לשטח העיקרי. במגרשים מעל 500 מ"ר — מסחר ותעסוקה בקומת הקרקע; מעל 600 מ"ר — שימושים ציבוריים.

3. העדכון של מאי 2026: מסלול נוסף של בנייה עצימה על הרחובות הראשיים — עד 15 קומות במקום 10; "זכויות עודפות" למתחמים חסרי כדאיות; ושלביות מימוש.

ועוד: התוכנית חלה בתנאים גם על מבנים שנבנו אחרי 1980 — הרחבה ביחס לתמ"א; מנגנוני חזית פעילה; ושמירה על אופי האזורים הפנים-שכונתיים, בדגש על מרכז העיר הוותיק.

מה נשאר דומה לתמ"א 38?

• היתר ישיר ברמת המגרש.
• שני המסלולים: הריסה ובנייה, חיזוק ועיבוי.
• המטרה — חיזוק, ממ"דים, דירות.

מה השתנה?

מה לעשות עכשיו, בראשון לציון?

1. לעקוב אחרי פרסום ההפקדה — אחרי דיון מאי 2026 היא צפויה; משם 60 יום להתנגדויות (קראו עוד במאמר שלנו).
2. בניין במרכז הוותיק שלא כדאי להתחדש — הכירו את מנגנון ניוד הזכויות; הוא נועד בדיוק לכם.
3. בניין על ציר ראשי — העדכון ל-15 קומות משנה את הכלכלה; הצעות ישנות שווה לפתוח מחדש.
4. בניין 5–9 קומות — במסלול חיזוק מגיעות עד 3 קומות; בדקו מול מה שמציעים לכם.
5. מזרח העיר — קו M1 של המטרו עובר בראשון לציון; לבניינים ליד התוואי הנספח האקוסטי צריך לכלול רעש מבני (המאמר המלא על רעש המטרו).

---

המאמר מסכם מידע תכנוני ציבורי ואינו ייעוץ משפטי או שמאי. חלק מהנתונים מבוססים על גרסת ההפקדה מ-2024 ועל העדכון מ-2026 ועשויים להשתנות במתן התוקף.