דירוג אנרגטי בחוק המכר — מה היזם חייב להציג לרוכשים (2026)

מה השתנה בחוק המכר בנוגע לדירוג אנרגטי?

ב-19 בדצמבר 2022 נכנס לתוקף תיקון לצו מכר דירות (טופס של מפרט), שהוסיף למפרט חוק המכר סעיף חדש: האם בוצע לדירה דירוג אנרגטי לפי תקנות מקורות אנרגיה (הצגת דירוג אנרגטי ליחידת דיור), תש"ף-2020 — כן או לא. אם בוצע, היזם חייב למסור לרוכש את תווית הדירוג האנרגטי, בסעיף עצמו או בנספח למפרט.

זה תיקון שנעשה במשותף על ידי משרד האנרגיה, משרד הבינוי והשיכון והמשרד להגנת הסביבה, והוא מיישר קו בין חוק המכר לבין תקנות הבנייה הירוקה.

האם כל יזם חייב לבצע דירוג אנרגטי?

לא. החובה בחוק המכר היא חובת הצגה: מי שביצע דירוג — חייב להציג אותו. מי שלא ביצע — מסמן "לא" במפרט ואינו חייב לצרף תווית. החוק לא מחייב לבצע את הדירוג.

אבל כאן נכנס תקן הבנייה הירוקה ת"י 5281, שהוא חובה ברוב הבנייה הרוויה החדשה מכוח תקנות התכנון והבנייה. פרק האנרגיה בתקן נותן ניקוד לפי הדירוג האנרגטי, ובלי דירוג קשה לעמוד בסף. לכן ברוב הפרויקטים החדשים הדירוג מתבצע בפועל — ואז חובה להציגו.

מה בדיוק אומרות תקנות הצגת דירוג אנרגטי ליחידת דיור?

התקנות (תש"ף-2020, בתוקף מאוקטובר 2020) קובעות כללי משחק אחידים לכל מי שבוחר להציג דירוג:

• מוכר לא יציג לקונה דירוג אנרגטי אלא אם הדירוג ניתן על ידי מעבדה מאושרת בהתאם לת"י 5282.
• הדירוג יוצג בתווית בפורמט קבוע שנקבע בתקנות.
• לפני הצגת התווית, המוכר מעביר למשרד האנרגיה בטופס מקוון את הנתונים שעליהם התבסס הדירוג ומקבל אישור קליטה.
• גם מתווך לא רשאי להציג דירוג אנרגטי לקונה אלא אם קיבל מהמוכר את התווית.

המשמעות: אי אפשר "לזרוק" דירוג בפרסומת. כל מספר ואות שמוצגים לרוכש צריכים גב של מעבדה מאושרת ורישום במשרד האנרגיה.

מה ההשלכות ליזם שמציג דירוג לא מאושר?

הצגת דירוג שאינו עומד בתקנות עלולה להיחשב הטעיה צרכנית והפרה של חוק המכר, עם חשיפה לתביעות מצד רוכשים. בנוסף, פער בין הדירוג שהוצג במפרט לבין מה שנבנה בפועל הוא ליקוי לכל דבר. לכן חשוב שהדירוג במפרט יתבסס על התכנון הסופי ושהביצוע יעקוב אחריו (סוג הזיגוג, עובי הבידוד, ההצללות).

איך יזם מתכונן נכון?

1. להחליט מוקדם על הדירוג הרצוי. ההחלטה על B, A או A+ צריכה להגיע כהנחיה למתכננים בשלב התכנון המוקדם. שם השינויים זולים.
2. לשלב יועץ בנייה ירוקה ויועץ תרמי כבר בתכנון. הדירוג האנרגטי, הדוח תרמי לפי ת"י 1045 והנספח לת"י 5281 מתבססים על אותם נתונים — עדיף שגורם אחד ירכז אותם.
3. להגיש למעבדה מאושרת ולרשום במשרד האנרגיה לפני שמפרסמים את הדירוג.
4. לצרף את התווית למפרט ולוודא שהחוזה, המפרט והפרסום מציגים את אותו דירוג.
5. לשמור על התאמה בביצוע. שינוי מפרט חלונות או בידוד באמצע הדרך יכול לשנות את הדירוג — ואז צריך לעדכן.

מה זה אומר לרוכש דירה?

לרוכש, סעיף הדירוג במפרט הוא כלי השוואה חדש. אם במפרט כתוב "לא בוצע דירוג" — זה לגיטימי, אבל שווה לשאול למה, בעיקר בפרויקט שמשווק את עצמו כ"ירוק". אם כתוב "כן" — יש לדרוש את התווית ולבדוק שהיא ממעבדה מאושרת. פירוט נוסף במאמר "איך לקרוא דירוג אנרגטי כשקונים דירה".

המאמר מסביר את הרגולציה באופן כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.